Évaluation municipale

Le rôle d’évaluation est un résumé de l’inventaire des immeubles situés sur le territoire d’une municipalité locale. Sa principale utilité consiste à indiquer, aux fins de taxations municipale et scolaire, la valeur de chaque immeuble sur la base de sa valeur réelle.

La valeur réelle ou marchande d’un immeuble est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s’agit du prix le plus probable qu’un acheteur accepterait de payer lors d’une vente de gré à gré, si cet immeuble était mis en vente.

Cette valeur se base sur des données réelles (état de la maison, rénovations, nombre de bâtiments, état du marché dans le secteur…) et ne tient pas compte des sentiments des acheteurs et des vendeurs (coups de cœur, bien familial, besoin urgent de vendre…). C’est pourquoi la valeur réelle n’est pas nécessairement la valeur de vente. Cette dernière peut être au-dessus ou en dessous de la valeur inscrite au rôle d’évaluation.

Les valeurs qui sont inscrites à un rôle d’évaluation tiennent compte des conditions du marché immobilier 18 mois avant le début du rôle.

Le rôle d’évaluation entre en vigueur le 1er janvier du premier des exercices pour lesquels il est dressé.

L’évaluateur dresse le rôle d’évaluation tous les trois ans et pour trois exercices financiers consécutifs.

Le rôle d’évaluation peut être modifié pour divers motifs, notamment dans le cas de la rénovation ou de l’agrandissement d’un immeuble. À cette occasion, certains renseignements inscrits au rôle, incluant la valeur de l’immeuble, seront modifiés pour tenir compte des changements touchant cet immeuble. La valeur de votre immeuble pourrait donc être modifiée avant le prochain rôle si vous avez effectué des travaux majeurs sur votre propriété.

La Municipalité des Îles-de-la-Madeleine a confié, par le biais d’un appel d’offres public, le mandat à la firme d’évaluation Servitech inc. de procéder à la confection et à la mise à jour du rôle d’évaluation foncière. La firme Servitech assume un rôle d’officier municipal, elle a la responsabilité de l’organisation des travaux, possède l’autonomie dans le choix des méthodes et assume l’obligation des résultats. Ainsi, la Municipalité des Îles-de-la-Madeleine et le conseil municipal n’assument aucune responsabilité quant à la détermination des valeurs, ce champ de pratique est exclusivement réservé à Servitech et à son évaluateur signataire.

La firme Servitech doit se soumettre totalement aux lois et règlements régissant les travaux d’évaluation foncière au Québec et qui encadrent la pratique :

• Loi sur la fiscalité municipale
• Règlements relatifs à l’évaluation foncière et à la fiscalité municipale
• Manuel d’évaluation foncière du Québec
• Normes de pratique professionnelle en évaluation municipale

Il est à noter que seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés peut agir à titre d’évaluateur signataire d’un rôle d’évaluation municipale au Québec. Par conséquent, tous les évaluateurs signataires sont soumis aux mêmes règles de pratique.

Les travaux d’évaluation effectués à l’occasion du dépôt d’un nouveau rôle triennal se définissent comme l’équilibration du rôle. Ces travaux consistent à refaire l’évaluation de chaque immeuble du territoire des Îles-de-la-Madeleine (tant les terrains que les bâtiments) par un processus d’évaluation de masse. Le but de ce processus d’équilibration est d’éliminer le plus possible les écarts entre les prix transigés sur le marché et les valeurs inscrites sur ce nouveau rôle. C’est-à-dire de faire en sorte que ces valeurs soient concentrées autour d’un même niveau. Il s’agit donc d’établir la valeur réelle de chaque immeuble à un niveau se rapprochant de celui des prix payés sur le marché. Si les immeubles se vendent de plus en plus chers, les évaluations augmentent, et inversement.

Pour déterminer la valeur réelle d’un immeuble, les relevés techniques des bâtiments (types de matériaux, superficie, descriptif de la propriété, etc.) faits par les inspecteurs au cours des années antérieures sont utilisés. Ensuite, les techniciens et les évaluateurs se servent d’un dérivé des méthodes du coût et de comparaison. Ce processus permet d’estimer la valeur réelle des propriétés à partir d’un rapport entre les prix de vente observés sur le marché et le coût de remplacement déprécié de chaque propriété vendue.

• La méthode du coût : consiste spécifiquement à estimer la valeur des constructions (bâtiments et améliorations d’emplacement), à laquelle s’ajoute la valeur du terrain établie par d’autres méthodes.
• La méthode de comparaison : consiste à estimer le prix de vente le plus probable des immeubles portés au rôle d’évaluation en se basant sur l’observation des conditions de transaction d’immeubles similaires effectivement vendus. Méthode utilisée dans l’estimation de la valeur de terrains sur tout le territoire des Îles.
• La méthode du revenu : utilisée dans le cas d’immeubles procurant un revenu à leur propriétaire. Elle consiste à établir la valeur d’un immeuble sur la base de la capacité de ce dernier à générer des revenus nets présents et futurs. Méthode utilisée pour l’évaluation de plusieurs propriétés multifamiliales, commerciales, édifices à bureaux, centres commerciaux et hôtels-motels.

Entre le dépôt du rôle et le 1er mai suivant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, une plainte peut être formulée à l’égard d’un immeuble inscrit à ce rôle. Cela signifie que le droit de plainte peut s’exercer lors du premier exercice d’un rôle. Le droit de plainte peut également s’exercer dans les 60 jours suivants l’expédition de l’avis de modification lors d’une tenue à jour du rôle. Ainsi, vous avez jusqu’au 15 mai 2023 à minuit pour demander une révision officielle.

Toute personne qui a un intérêt quelconque peut faire une demande de révision : le propriétaire ou le locataire puisque les taxes foncières peuvent influencer son loyer.

Remplissez le formulaire de demande de révision en ligne ou demandez un exemplaire à la mairie, au bureau de la Municipalité de Grosse-Île et aux deux points de service. Transmettez le formulaire avec le paiement au 460, chemin Principal, à Cap-aux-Meules.

Tableau des frais de demande de révision selon la valeur inscrite au rôle (voir le règlement A-2008-03):

Vous avez jusqu’au 15 mai à minuit pour adresser votre demande de révision officielle.

Le dépôt d’une plainte ne dispense pas le contribuable de son obligation d’acquitter la totalité des taxes applicables à cet immeuble. Cependant, dans le cas où la valeur de l’immeuble serait diminuée à la suite d’une entente avec l’organisme municipal responsable de l’évaluation ou d’un jugement du Tribunal administratif du Québec, la Municipalité remboursera les taxes pour cette portion de valeur ainsi que les intérêts qui en découlent.