Le rôle d’évaluation foncière est un résumé de l’inventaire des propriétés (immeubles et terrains) situées sur le territoire des municipalités. Cet inventaire dénombre les propriétés selon les diverses catégories, il fournit des caractéristiques sur ces immeubles et il identifie distinctement chaque propriétaire. Finalement, il donne l’estimation de la valeur des immeubles reposant sur les calculs et analyses consignés dans les dossiers d’évaluation.

Le rôle d’évaluation est avant tout un outil de gestion, puisque sa principale utilité consiste à indiquer la valeur réelle aux fins de la taxation municipale et scolaire.

 

Le rôle d’évaluation de la Municipalité en vigueur couvre les années 2011, 2012 et 2013. Il contient les valeurs foncières pour la Municipalité (et pour les arrondissements de Grosse-Île pour ce qui relève de l'agglomération)

La Municipalité ne publie pas, pour le moment, sur son site Internet le rôle d’évaluation à l’intérieur duquel on trouve des renseignements sur l’unité d’évaluation pour l’année en cours. On peut consulter le rôle d’évaluation en se rendant à la mairie.

Les responsabilités confiées aux municipalités en matière d’évaluation foncière municipale consistent à :
 

faire dresser le rôle d’évaluation foncière, en conformité avec la législation et les règlements qui s’y appliquent;

tenir à jour les rôles d’évaluation, selon les situations prévues dans la loi;

justifier le contenu du rôle d’évaluation auprès des contribuables lors d’une demande de révision et, le cas échéant, devant les tribunaux appelés à trancher certains litiges;

choisir, développer et utiliser les moyens les plus appropriés à ces fins.

Le gouvernement du Québec a confié au ministère des Affaires municipales, des Régions et de l'Occupation du territoire le mandat de s’assurer que le système d’évaluation foncière produit des valeurs équitables, de façon efficace, transparente et uniforme. Il s’acquitte de cette tâche par trois types d’intervention qui consistent à  :

réviser et développer les mécanismes de soutien et d’encadrement (lois, règlements, manuels, guides);

procéder au suivi des résultats produits par les différents services d’évaluation;

assurer la circulation de l’information pertinente entre tous les intervenants.

De plus, la collecte annuelle de données sur l’ensemble des rôles d’évaluation des municipalités supporte la recherche et les analyses en matière de fiscalité municipale.

Loi sur la fiscalité municipale

La Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1) détermine les règles pour la préparation des rôles d'évaluation.

D'entrée de jeu, elle dicte les qualifications professionnelles que doit détenir l'évaluateur signataire du rôle, définit la valeur qui doit être attribuée à chaque unité d'évaluation, ainsi que les immeubles qui doivent être portés au rôle ou non.

Elle définit les droits et les obligations de l’évaluateur dans l’exercice de ses fonctions et ceux des contribuables. Elle prescrit également les mécanismes permettant à ces derniers d’obtenir une révision de l’évaluation déposée et, en cas de litige persistant, de recourir aux tribunaux.

D’autres effets des dispositions législatives de la Loi :

le rôle est triennal, ce qui signifie que les valeurs inscrites au rôle servent de base d’imposition pour une période de trois ans;

l'évaluateur a le droit de visiter et d’examiner un bien : un refus peut entraîner une amende;

l’unité d’évaluation constitue le concept retenu pour l’inscription des immeubles au rôle d’évaluation;

la vérification de l’exactitude des données recueillies sur tous les immeubles inscrits au rôle s’effectue au moins tous les neuf ans;

lors de l’établissement de la valeur, l’évaluateur considère les conditions du marché et l’état du bien à évaluer en date du 1er juillet du deuxième exercice (18 mois) précédant l’entrée en vigueur du rôle (rôle entre en vigueur le 1er janvier);

la Loi précise les situations ou événements permettant de modifier les inscriptions au rôle, après son dépôt, pour en assurer la tenue à jour.

La valeur est établie, sur la base de la valeur réelle de l'immeuble ou du groupe d"immeubles en fonction de sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, à la date de référence prescrite par le ministère des Affaires municipales, des Régions et de l'Occupation du territoire.

Cette valeur doit représenter le prix le plus probable qui aurait été payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :

• le vendeur et l’acheteur ne sont pas obligés de vendre ou d’acheter;
  
  
• le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés : de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement être faite et des conditions du marché immobilier.
  

L’évaluateur peut utiliser trois méthodes : la parité, le coût et le revenu.

La méthode de la parité Elle consiste à estimer le prix de vente le plus probable des immeubles portés au rôle d’évaluation en se basant sur l’observation des conditions de transaction d’immeubles similaires effectivement vendus.

La méthode du coût L’évaluation d’un immeuble à l’aide de la méthode du coût concerne spécifiquement l’estimation de la valeur des constructions (bâtiments et améliorations au terrain) à laquelle s’ajoute la valeur du terrain établie par d’autres techniques.

La méthode du revenu La méthode du revenu est utilisée dans les cas d’immeubles qui procurent un revenu à leur propriétaire. Elle consiste à établir la valeur d’un immeuble sur la base de la capacité de ce dernier à générer des revenus présents et futurs. L’évaluation foncière est établie en fonction d’une date de référence précise, soit le premier juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier des exercices financiers pour lesquels le rôle est fait. Par exemple, pour le prochain rôle triennal de la Municipalité qui entrera en vigueur le 1er janvier 2010, la valeur réelle servant de base à l’évaluation foncière inscrite au rôle devra tenir compte de l’état de l’unité d’évaluation et des conditions du marché au 1er juillet 2008.

Lorsque des travaux sont assez importants et qu’ils sont susceptibles de modifier la valeur de la propriété, la Direction de l’évaluation effectue une visite afin de mettre à jour les informations sur la propriété. La valeur contributive des améliorations est portée au rôle par avis de modification avec une date de prise d’effet rétroactive à la fin des travaux.

Certaines rénovations ou améliorations ne feront pas augmenter nécessairement la valeur de votre propriété d’un montant égal à leur coût. Exemple : la rénovation de votre sous-sol qui vous coûte 10 000 $ ne fera pas augmenter automatiquement de 10 000 $ la valeur de votre propriété.

Les travaux d’entretien régulier, la peinture ou le changement d’un tapis, ne font pas augmenter l’évaluation de votre propriété.

Recours des contribuables

Le système d’évaluation foncière municipale en vigueur au Québec reconnaît le droit à toute personne ayant un intérêt à contester l’exactitude, la présence ou l’absence d’une inscription au rôle relative à un bien dont elle-même a un intérêt, de déposer une demande de révision administrative.

Ce geste est le premier à devoir être posé par tout contribuable désirant une modification à une inscription au rôle d’évaluation. Ce moyen confie à l’évaluateur responsable du rôle le soin d’examiner la demande du contribuable avant toute intervention du tribunal. L’application de cette approche non judiciaire permet à l’évaluateur et au contribuable de faire valoir leur point de vue, dans un contexte strictement administratif, et de conclure une entente.

Des frais non remboursables sont exigés pour effectuer une demande de révision. Vous devriez donc avoir des motifs sérieux de croire que la valeur de votre immeuble ou que toute autre information relative à votre immeuble ne reflète pas la réalité. En ce qui concerne la valeur réelle de votre propriété, il est fortement suggéré de vérifier le prix de vente d’immeubles comparables dans votre voisinage.

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Modalités à suivre lors d'une demande de révison

Outre les règles relatives au droit de demander une révision et ayant trait aux délais selon lesquels ce droit peut-être exercé, la loi prévoit plusieurs modalités relatives à la demande de révision :

l’utilisation d’un formulaire prescrit par la réglementation est obligatoire pour déposer une demande de révision. Le formulaire peut être obtenu sur le site Internet sous la rubrique "Services en ligne" ou auprès de la Direction des finances à la mairie;

la demande de révision s’effectue par le dépôt du formulaire dûment complété;

la demande de révision entraîne des frais qui doivent être acquittés au moment de la demande;

la conformité de la recevabilité de la demande de révision relève de la Direction des finances;

l’évaluateur responsable du rôle d’évaluation a l’obligation de répondre par écrit au demandeur de sa décision;

l’évaluateur modifie le rôle d’évaluation conformément à l’entente, s’il y a entente entre les deux parties.

Enfin, si les deux parties ne sont pas parvenues à conclure une entente, le demandeur doit utiliser son recours devant le Tribunal administratif du Québec. Les règles entourant le droit de recours au Tribunal pour en appeler d’une décision de l’évaluateur sont décrites dans la loi.

Vous pouvez télécharger le formulaire de demande de révision ci-dessous ou vous devrez vous présenter à la mairie pour vous procurer le formulaire. Veuillez noter que cette démarche occasionne des frais qui peuvent différer selon la situation.

Évaluation foncière - Demande de révision